- 28.06.06 15:57
#5912
Nokian kaupungin tekninen lautakunta päätti 27.6.2006, ettei Nokian keskustaan haluta 12-kerroksista taloa. Asia menee vielä kaupunginhallitukseen. Perustelu oli, että "anomukseen suostuminen aiheuttaisi yksittäisen ja ympäristöstä poikkeavan, aiheettoman maamerkin syntymisen".
Seuraava teksti kokouksen esityslistasta:
ASEMAKAAVAN MUUTOSANOMUS / ASUNTO OY NOKIAN VÄLIMÄENKATU 19
Hannu Koivuniemi on joulukuussa 2005 Asunto Oy Nokian Välimäenkatu 19:n puolesta osoittanut kaupunginhallitukselle anomuksen Välimäenkadun ja Yrittäjäkadun risteyksen itäkulmauksessa olevan asuntokerrostalotontin rakennusoikeuden lisäämisestä:
”1. KAUPUNGINOSAN KORTTELIN 28 ASUNTOTONTIN NRO 13 RAKENNUSOIKEUDEN LISÄÄMINEN
Asunto Oy Nokian Välimäenkatu 19 omistaa kyseisen vasta muodostetun kerrostalotontin.
Nokian kaupungin ydinkeskusta tarvitsee uusia asukkaita, jotta sen palvelut eivät näivettyisi hypermarkettien ja Saviselän liikekeskittymän ristivedossa. Ikävä tosiasia kuitenkin on. että keskustassa ei ole vaikeista maaston muodoista johtuen enää tarjolla kovin monia asuinrakennuspaikkoja jalankulkuetäisyydellä palveluista. Niinpä olemassa olevat rakennuskelpoiset tontit ja mahdolliset rakennuspaikat tulisi mielestämme hyödyntää mahdollisimman tarkasti asumiskäyttöön kaupunkikuvaa eheyttäen. Tonttimme sijaitsee aivan kaupungin ydinkeskustassa, joten sen tehokkaampi rakentaminen tukisi sekä keskustan palvelujen säilymistä että keskustan elävöittämistä ja näin luotaisiin ihmisille mahdollisuus muuttaa asumaan aivan palvelujen äärelle. Samalla vähenisi liikennemäärä pieneltä osaltaan, koska keskustassa asuvat asioivat jalkaisin keskustan liikkeissä. Alueen kunnallistekniikka on valmis eli ei tarvita uusia investointeja katuja eikä vesi- ja viemärijohtoja varten uudesta maanhankinnasta puhumattakaan, joten kaupungille ei synny toimenpiteestä kustannuksia.
Hanke edistäisi nokialaisen väestön luonnollista asumiskiertoa, jossa vanhoista paljon huoltoa vaativista reuna-alueiden omakotitaloista siirrytään vähitellen iän karttuessa palvelujen ääreen kaupungin keskustan nykyaikaisiin hoitovapaisiin kerrostaloihin.
Niinpä esitämme, että Nokian kaupunginhallitus muutattaisi tonttimme asemakaavaa kaupunkirakennetta tukevalla tontinkäyttösuunnitelman mukaisella tavalla.
Olemme tutkineet tontille ehdottamamme lisärakennusoikeuden määrää tekemällä massoittelututkielman tontin käytöstä. Tontin käyttösuunnitelma osoittaa, että tontilta voidaan helposti osoittaa lisäasuntojen vuoksi syntyvän tarpeen mukaiset riittävät autopaikat normaalien pihatoimintojen kärsimättä. Asian tiimoilta olemme alustavasti keskustelleet ennakkoon kaupunginarkkitehdin kanssa. Liitämme oheen ottamaamme valokuvaan tekemämme perspektiivipiirustuksen näkemyksestämme korttelin optimaalisesta käytöstä asumistarkoituksessa sekä asemapiirustuksen, jolla esitämme autopaikkojen määrän.
Lisärakennusoikeuden kaavoittamiskustannukset maksamme käytössä olevan taksan mukaan.
Hankettamme kohtaan osoitetun runsaan kysynnän vuoksi aloitamme rakennustyöt välittömästi kaavan saatua lainvoiman.
Toivomme myönteistä päätöstänne.”
Kaupunkikuvatyöryhmän lausunto:
”Kaupunkikuvatyöryhmän mielestä kyseisen tontin nykyinen asemakaavan merkitty kerrosluku VI on kaupunkikuvaa parantava ja aiemmin rakennettua rakennuskantaa kunnioittava.
Korkean rakennusmassan sijoittaminen Välimäenkadun varteen notkelmaan ei paranna kaupunkikuvaa vaan huonontaa sitä.
Mikäli asemakaavaa muutetaan, niin parempi vaihtoehto olisi sijoittaa rakennuksen massa sekä Välimäenkadun että Yrittäjäkadun varteen ja siirtää autopaikat näin syntyvälle sisäpihalle. Jos päädytään korkeaan rakennukseen, niin sen autopaikat tulee siirtää Välimäenkadun varresta rakennuksen runkoon.”
Kaupunginarkkitehti Asko Riihimäki:
Tontin pinta-ala on 3 142 m2. Nykyisessä asemakaavassa on asuinrakennusoikeutta 1 940 m2. Sen lisäksi kerrostalon ensimmäiseen kerrokseen sallitaan tehtäväksi enintään 400 kerros-m2 asukkaiden yhteistiloja, mikä vastaa entisen rakennuslain aikaisissa kaavoissa sallittavaa maanpäällistä kellarikerrosta. Autotalleja varten on erikseen rakennusoikeutta 245 kerros-m2. Autopaikkoja on tehtävä 1,3 paikkaa / asunto. Pelkkä asuntokerrosala vastaa tonttitehokuutta 0,62. Kokemusten perusteella voidaan yleistäen todeta, että asuntokerrosalan mukaisen tonttitehokkuuden noustessa suuremmaksi kuin 0,70 alkaa syntyä ongelmia pihatilan riittävyydessä oleskelualueita, kulkuteitä ja maantasoon sijoitettavia autopaikkoja varten. Tällöin pysäköinti joudutaan monesti ainakin osittain sijoittamaan asuintalon alakertaan tai useampitasoiseen pysäköintirakennukseen, mikä nostaa rakentamisen kustannuksia.
As Oy Nokian Välimäenkatu 19:n alkuperäisessä anomuksessa esitettiin kahdeksankerroksista taloa, jolloin asuinkerrosala olisi ollut 2 960 m2. Se olisi vastannut tonttitehokkuutta 0,94. Tammikuussa 2006 hakemusta täydennettiin uudella ehdotuksella. Siinä esitetään kaksitoistakerroksista taloa, jolloin asuinkerrosala olisi 4 400 m2. Se vastaisi tonttitehokkuutta 1,40. Asuntoja arvioitiin tehtäväksi 60 ja autopaikkoja nykyisestä kaavamääräyksestä poiketen vain 1,2 paikkaa / asunto. Kummassakin ehdotuksessa avoimet pysäköintialueet ajoteineen täyttävät valtaosan tontista, ja lisäksi autotalleja olisi talon ensimmäisessä kerroksessa.
Nykyinen, 21.10.2002 hyväksytty asemakaava, jolla alueesta muodostettiin asuinkerrostalotontti ja kerrosluku nostettiin kahdesta kuuteen, ei ole tavoitteiltaan vanhentunut. Sallittu kerrosluku vastaa Alisenkadun varteen rakennettujen korkeimpien talojen korkeutta, ja rakennusalan muoto mahdollistaa niitä rakennusmassoittelultaan vastaavan, yksiportaisen talon rakentamisen. Siten rakennettuna edistetään yhtenäisen ympäristökuvan muodostumista. Välimäenkadun varressa Yrittäjäkadun eteläpuolella olevat vanhemmat kerrostalot ovat maasta laskettuna seitsemän kerroksen korkuisia. Niissä on maanpäällinen kellarikerros ja kuusi asuinkerrosta. Rakennusmassojen muoto on niissä lisäksi Alisenkadun kerrostaloista poiketen kaksiportainen ns. lamellitalo.
Kahdeksan- tai kaksitoistakerroksisen talon salliminen anomuksessa tarkoitetulle tontille ei edistäisi yhtenäisen kaupunkikuvan syntymistä, vaan muodostaisi ympäristöstä erottuvan yksittäisen maamerkin paikkaan, jossa ei paikkana sinänsä ole mitään erityistä korostettavaa. Tontin ahtaus heikentäisi uuden talon asumisviihtyvyyttä.
Jos tontin rakennusoikeuden nostamiseen suostutaan, tulisi kerroslukua nostaa vain yhdellä. Silloin talo olisi maasta laskettuna suurin piirtein samankorkuinen kuin Välimäenkadun varressa nykyisin olevat korkeimmat talot. Uusi talo olisi noin 1,5 m niitä korkeampi, koska nykyisin kerroskorkeuden on oltava suurempi kuin aikaisemmin. Asuinrakennusoikeuden nosto olisi tällöin 400 m2. Kaupunki on nykyisen asemakaavan voimaantulon jälkeen myynyt kaavamuutoksen anojalle osan tontista hintaperusteella, mikä vastasi silloista kaupungin myymän kerrostalotontin rakennusoikeushinnoittelua. Jos rakennusoikeutta nostettaisiin 400 m2, olisi kaupungin myymän tontinosan suhteellinen osuus siitä 43 m2. Siltä osin lisärakennusoikeudesta olisi laskutettava kaupungin nykyisin soveltaman hintatason mukainen täysi hinta. Loppuosan, eli 357 m2:n osalta, olisi laskutettava maapoliittisen ohjelman periaatteiden mukaan 50 % arvonnoususta. Lisäksi tontinomistajan maksettaviksi tulisivat kaavan laatimis- ja käsittelykustannukset. Autopaikkamääräystä ei tulisi alentaa nykyisestä tasosta.
Kaupunkikuvatyöryhmän esitti, että mikäli asemakaavaa muutetaan, niin parempi vaihtoehto olisi sijoittaa rakennuksen massa sekä Välimäenkadun että Yrittäjäkadun varteen ja siirtää autopaikat näin syntyvälle sisäpihalle. Käytännössä tällainen talon sijoitus olisi hankalaa tontin läpi kulkevien vesi-, viemäri- ja kaukolämpöjohtojen vuoksi. Lisäksi sijoittelu poikkeaisi saman korttelin ja koko risteyksen ympäristön muiden tonttien rakentamistavasta.
./. Liitteet: - tontin nykyinen asemakaava, asemapiirrokset ja havainnekuvat 8- ja 12-kerroksista taloista sekä julkisivukorkeuksien vertailukuva Välimäenkadun varresta
Tkj: Tekla päättää
esittää kaupunginhallitukselle, että As Oy Nokian Välimäenkatu 19:n anomukseen ei suostuta, koska nykyinen asemakaava ei ole kaupunkikuvallisilta ja muilta tavoitteiltaan vanhentunut, vaan edistää anomuksessa esitettyjä ratkaisuja paremmin hyvän, yhtenäisen ja viihtyisän ympäristökuvan syntymistä. Anomukseen suostuminen aiheuttaisi yksittäisen ja ympäristöstä poikkeavan, aiheettoman maamerkin syntymisen.
Seuraava teksti kokouksen esityslistasta:
ASEMAKAAVAN MUUTOSANOMUS / ASUNTO OY NOKIAN VÄLIMÄENKATU 19
Hannu Koivuniemi on joulukuussa 2005 Asunto Oy Nokian Välimäenkatu 19:n puolesta osoittanut kaupunginhallitukselle anomuksen Välimäenkadun ja Yrittäjäkadun risteyksen itäkulmauksessa olevan asuntokerrostalotontin rakennusoikeuden lisäämisestä:
”1. KAUPUNGINOSAN KORTTELIN 28 ASUNTOTONTIN NRO 13 RAKENNUSOIKEUDEN LISÄÄMINEN
Asunto Oy Nokian Välimäenkatu 19 omistaa kyseisen vasta muodostetun kerrostalotontin.
Nokian kaupungin ydinkeskusta tarvitsee uusia asukkaita, jotta sen palvelut eivät näivettyisi hypermarkettien ja Saviselän liikekeskittymän ristivedossa. Ikävä tosiasia kuitenkin on. että keskustassa ei ole vaikeista maaston muodoista johtuen enää tarjolla kovin monia asuinrakennuspaikkoja jalankulkuetäisyydellä palveluista. Niinpä olemassa olevat rakennuskelpoiset tontit ja mahdolliset rakennuspaikat tulisi mielestämme hyödyntää mahdollisimman tarkasti asumiskäyttöön kaupunkikuvaa eheyttäen. Tonttimme sijaitsee aivan kaupungin ydinkeskustassa, joten sen tehokkaampi rakentaminen tukisi sekä keskustan palvelujen säilymistä että keskustan elävöittämistä ja näin luotaisiin ihmisille mahdollisuus muuttaa asumaan aivan palvelujen äärelle. Samalla vähenisi liikennemäärä pieneltä osaltaan, koska keskustassa asuvat asioivat jalkaisin keskustan liikkeissä. Alueen kunnallistekniikka on valmis eli ei tarvita uusia investointeja katuja eikä vesi- ja viemärijohtoja varten uudesta maanhankinnasta puhumattakaan, joten kaupungille ei synny toimenpiteestä kustannuksia.
Hanke edistäisi nokialaisen väestön luonnollista asumiskiertoa, jossa vanhoista paljon huoltoa vaativista reuna-alueiden omakotitaloista siirrytään vähitellen iän karttuessa palvelujen ääreen kaupungin keskustan nykyaikaisiin hoitovapaisiin kerrostaloihin.
Niinpä esitämme, että Nokian kaupunginhallitus muutattaisi tonttimme asemakaavaa kaupunkirakennetta tukevalla tontinkäyttösuunnitelman mukaisella tavalla.
Olemme tutkineet tontille ehdottamamme lisärakennusoikeuden määrää tekemällä massoittelututkielman tontin käytöstä. Tontin käyttösuunnitelma osoittaa, että tontilta voidaan helposti osoittaa lisäasuntojen vuoksi syntyvän tarpeen mukaiset riittävät autopaikat normaalien pihatoimintojen kärsimättä. Asian tiimoilta olemme alustavasti keskustelleet ennakkoon kaupunginarkkitehdin kanssa. Liitämme oheen ottamaamme valokuvaan tekemämme perspektiivipiirustuksen näkemyksestämme korttelin optimaalisesta käytöstä asumistarkoituksessa sekä asemapiirustuksen, jolla esitämme autopaikkojen määrän.
Lisärakennusoikeuden kaavoittamiskustannukset maksamme käytössä olevan taksan mukaan.
Hankettamme kohtaan osoitetun runsaan kysynnän vuoksi aloitamme rakennustyöt välittömästi kaavan saatua lainvoiman.
Toivomme myönteistä päätöstänne.”
Kaupunkikuvatyöryhmän lausunto:
”Kaupunkikuvatyöryhmän mielestä kyseisen tontin nykyinen asemakaavan merkitty kerrosluku VI on kaupunkikuvaa parantava ja aiemmin rakennettua rakennuskantaa kunnioittava.
Korkean rakennusmassan sijoittaminen Välimäenkadun varteen notkelmaan ei paranna kaupunkikuvaa vaan huonontaa sitä.
Mikäli asemakaavaa muutetaan, niin parempi vaihtoehto olisi sijoittaa rakennuksen massa sekä Välimäenkadun että Yrittäjäkadun varteen ja siirtää autopaikat näin syntyvälle sisäpihalle. Jos päädytään korkeaan rakennukseen, niin sen autopaikat tulee siirtää Välimäenkadun varresta rakennuksen runkoon.”
Kaupunginarkkitehti Asko Riihimäki:
Tontin pinta-ala on 3 142 m2. Nykyisessä asemakaavassa on asuinrakennusoikeutta 1 940 m2. Sen lisäksi kerrostalon ensimmäiseen kerrokseen sallitaan tehtäväksi enintään 400 kerros-m2 asukkaiden yhteistiloja, mikä vastaa entisen rakennuslain aikaisissa kaavoissa sallittavaa maanpäällistä kellarikerrosta. Autotalleja varten on erikseen rakennusoikeutta 245 kerros-m2. Autopaikkoja on tehtävä 1,3 paikkaa / asunto. Pelkkä asuntokerrosala vastaa tonttitehokuutta 0,62. Kokemusten perusteella voidaan yleistäen todeta, että asuntokerrosalan mukaisen tonttitehokkuuden noustessa suuremmaksi kuin 0,70 alkaa syntyä ongelmia pihatilan riittävyydessä oleskelualueita, kulkuteitä ja maantasoon sijoitettavia autopaikkoja varten. Tällöin pysäköinti joudutaan monesti ainakin osittain sijoittamaan asuintalon alakertaan tai useampitasoiseen pysäköintirakennukseen, mikä nostaa rakentamisen kustannuksia.
As Oy Nokian Välimäenkatu 19:n alkuperäisessä anomuksessa esitettiin kahdeksankerroksista taloa, jolloin asuinkerrosala olisi ollut 2 960 m2. Se olisi vastannut tonttitehokkuutta 0,94. Tammikuussa 2006 hakemusta täydennettiin uudella ehdotuksella. Siinä esitetään kaksitoistakerroksista taloa, jolloin asuinkerrosala olisi 4 400 m2. Se vastaisi tonttitehokkuutta 1,40. Asuntoja arvioitiin tehtäväksi 60 ja autopaikkoja nykyisestä kaavamääräyksestä poiketen vain 1,2 paikkaa / asunto. Kummassakin ehdotuksessa avoimet pysäköintialueet ajoteineen täyttävät valtaosan tontista, ja lisäksi autotalleja olisi talon ensimmäisessä kerroksessa.
Nykyinen, 21.10.2002 hyväksytty asemakaava, jolla alueesta muodostettiin asuinkerrostalotontti ja kerrosluku nostettiin kahdesta kuuteen, ei ole tavoitteiltaan vanhentunut. Sallittu kerrosluku vastaa Alisenkadun varteen rakennettujen korkeimpien talojen korkeutta, ja rakennusalan muoto mahdollistaa niitä rakennusmassoittelultaan vastaavan, yksiportaisen talon rakentamisen. Siten rakennettuna edistetään yhtenäisen ympäristökuvan muodostumista. Välimäenkadun varressa Yrittäjäkadun eteläpuolella olevat vanhemmat kerrostalot ovat maasta laskettuna seitsemän kerroksen korkuisia. Niissä on maanpäällinen kellarikerros ja kuusi asuinkerrosta. Rakennusmassojen muoto on niissä lisäksi Alisenkadun kerrostaloista poiketen kaksiportainen ns. lamellitalo.
Kahdeksan- tai kaksitoistakerroksisen talon salliminen anomuksessa tarkoitetulle tontille ei edistäisi yhtenäisen kaupunkikuvan syntymistä, vaan muodostaisi ympäristöstä erottuvan yksittäisen maamerkin paikkaan, jossa ei paikkana sinänsä ole mitään erityistä korostettavaa. Tontin ahtaus heikentäisi uuden talon asumisviihtyvyyttä.
Jos tontin rakennusoikeuden nostamiseen suostutaan, tulisi kerroslukua nostaa vain yhdellä. Silloin talo olisi maasta laskettuna suurin piirtein samankorkuinen kuin Välimäenkadun varressa nykyisin olevat korkeimmat talot. Uusi talo olisi noin 1,5 m niitä korkeampi, koska nykyisin kerroskorkeuden on oltava suurempi kuin aikaisemmin. Asuinrakennusoikeuden nosto olisi tällöin 400 m2. Kaupunki on nykyisen asemakaavan voimaantulon jälkeen myynyt kaavamuutoksen anojalle osan tontista hintaperusteella, mikä vastasi silloista kaupungin myymän kerrostalotontin rakennusoikeushinnoittelua. Jos rakennusoikeutta nostettaisiin 400 m2, olisi kaupungin myymän tontinosan suhteellinen osuus siitä 43 m2. Siltä osin lisärakennusoikeudesta olisi laskutettava kaupungin nykyisin soveltaman hintatason mukainen täysi hinta. Loppuosan, eli 357 m2:n osalta, olisi laskutettava maapoliittisen ohjelman periaatteiden mukaan 50 % arvonnoususta. Lisäksi tontinomistajan maksettaviksi tulisivat kaavan laatimis- ja käsittelykustannukset. Autopaikkamääräystä ei tulisi alentaa nykyisestä tasosta.
Kaupunkikuvatyöryhmän esitti, että mikäli asemakaavaa muutetaan, niin parempi vaihtoehto olisi sijoittaa rakennuksen massa sekä Välimäenkadun että Yrittäjäkadun varteen ja siirtää autopaikat näin syntyvälle sisäpihalle. Käytännössä tällainen talon sijoitus olisi hankalaa tontin läpi kulkevien vesi-, viemäri- ja kaukolämpöjohtojen vuoksi. Lisäksi sijoittelu poikkeaisi saman korttelin ja koko risteyksen ympäristön muiden tonttien rakentamistavasta.
./. Liitteet: - tontin nykyinen asemakaava, asemapiirrokset ja havainnekuvat 8- ja 12-kerroksista taloista sekä julkisivukorkeuksien vertailukuva Välimäenkadun varresta
Tkj: Tekla päättää
esittää kaupunginhallitukselle, että As Oy Nokian Välimäenkatu 19:n anomukseen ei suostuta, koska nykyinen asemakaava ei ole kaupunkikuvallisilta ja muilta tavoitteiltaan vanhentunut, vaan edistää anomuksessa esitettyjä ratkaisuja paremmin hyvän, yhtenäisen ja viihtyisän ympäristökuvan syntymistä. Anomukseen suostuminen aiheuttaisi yksittäisen ja ympäristöstä poikkeavan, aiheettoman maamerkin syntymisen.