late- kirjoitti:
Pidän väitteitäsi tonttien miljardiluokan arvosta liioiteltuina.
Realistisesti aitoa ydinkeskustan rakennusmaata vapautuisi ehkä rautatiasemalta Töölönlahden raiteiden takia kapean kohdan etelärannalle eli yksi suuri kortteli. Kokoa saman verran kuin Kampin keskuksen koko aluella Mannerheimintieltä Fredrikinkadulle ja Simonkadulta Salomonkadulle. Alueen arvoa voinee verrata Kampin keskukseen, jonka rakentaja maksoi 70 miljoonan euron bussiterminaalin muodossa. Suurempi tontti keskeisemmällä sijainnilla tuottaisi yläkanttiin arvioituna ehkä 300-500 miljoonaa.
Töölönlahden sillan ja Linnunlaulun alueille rakentaminen ei ikinä menisi läpi. Helsinginkadun sillan molemmin puolin voisi rakentaa jonkin verran ja samoin Nordenskiöldinkadun sillasta pohjoiseen Pasilan asemalle asti. Hurjimmassa tapauksessa ehkä noiden siltojen välitkin voisi rakentaa. Silloin edellä mainitun lisäksi vapautuisi noin kolme kampin keskusta eli karkeasti 300 miljoonan edestä tontteja.
Yhteissumma voisi olla siis 600-800 miljoonaa euroa, jos rakentaminen tosiaan sallittaisiin lähes koko välille. Maksupuolella toimivien autoliikenteen yhteyksien järjestäminen näille alueille vaatisi aika kalliita ratkaisuja, joista tosin kallein eli Keskustatunneli saatetaan muutennkin rakentaa.
Ensin sanot, että arvioni miljardiluokasta ovat liioiteltuja, ja sitten ynnäät ne yhteen ja päädyt miljardiluokkaan.
Tonttimaan hinta riippuu monesta osatekijästä, joista yksi keskeisimmistä on tonttitehokkuus. Ymmärtääkseni toisissa yhteyksissä on ollut peukalosääntönä, että neliökilometri tonttimaata suurimmalla tonttitehokkuudella maksaa noin miljardi euroa. Koska Töölönlahdella suurinta tonttitehokkuutta ei voi eikä pidä harrastaa, suurin potti tulisi Pasilasta. Silmämääräisesti arvioiden Pasilansillan eteläpuolinen osa, joka rajoittuu Nordenskiöldinkatuun, on noin 0,3 neliökilometrin suuruinen, joten sen arvo saattaisi olla noin 300 miljoonaa euroa. Aluetta voitaisiin laajentaa pohjoiseen, jos raiteet katettaisiin, mutta tämä voidaan jättää hetkeksi laskuista pois.
Linnanmäen, Vauhtitien, Tivolitien ja Helsinginkadun välinen kolmio voitaisiin kaavoittaa taas kohtuullisen tehokkaasti esimerkiksi kansainvälisen tason hotellia silmällä pitäen. Sen yhteyteen voitaisiin ehkä rakentaa muutakin vapaa-ajankeskusta. Rakennuspinta-alaa on noin 0,05 neliökilometriä, arvo ehkä 50 miljoonaa.
Töölönlahdelle voisi kuvitella monenlaista kaupallistakin käyttöä, kunhan muistetaan, etteivät rakennusmassat voi olla suhteettomia muuhun ympäristöön nähden. Toisaalta paikalla täytyisi olla myös julkista tilaa ja rakentamista, esimerkiksi uusi pääkirjasto, ja riittävästi viheralueita, jotka liittyvät saumattomasti esimerkiksi osin maanalaisiin kauppakeskuksiin ja metroasemiin. Radan alla näyttäisi silmämääräisesti arvioiden olevan noin 800 metriä pitkä ja 200 metriä leveä kaistale, jonka koko siis noin 0,16 neliökilometriä, arvo kenties 160 miljoonaa euroa.
Pääsen siis noin 500 miljoonaan euroon, kun Linnunlaulu jätetään huomiotta. Miljardiin pääseminen vaatisi ehkä temppuja, jotka eivät ole kaupunkirakenteen kannalta hyväksi, ja toisaalta liikennejärjestelyt maksaisivat oletettavasti melko paljon nekin. Kysymys ei kuitenkaan ole pelkästä tontin arvosta, sillä rakentamisella olisi muita dynaamisia vaikutuksia kohonneina verotuloina. Helsinki voisi houkutella takaisin jo menettämiään pääkonttoreita ja saada nykyisille infrainvestoinneille parempaa tuottoa, kun kaupunkirakenne tiivistyy. Töölönlahdesta voisi tulla kaupungin todellinen sydän, ja Rautatieasemasta uudenlainen liikenteen solmukohta, kun nykyistä metroasemaa täydentäisivät uudet metrolinjaukset, Euroopparautatieasema Tallinnantunnelin valmistuttua, ja uusi maanalainen bussiterminaali, josta bussit kulkisivat näppärästi keskustatunnelia pitkin itään, länteen ja pohjoiseen.
