Taloforum.fi

[urbaanin keskustelun mekka] Suomen johtava rakentamisaiheinen valokuvaus- ja keskustelusivusto.

Mikä on Taloforum?

#99179
En varmaan ymmärrä _oikein_ mitä yleensä tarkoitetaan, kun puhutaan korkean rakentamisen antamista tehoista, mutta mun mielestä Majakan tonttivuokran hinnassa tuo teho ei näy lainkaan.

Jumankekka, tuossa 78 neliön kolmiossa on melkein 100 000 € tontin lunastushinta. Kun talossa on 35 kerrosta ja noin 500 asuineliötä per kerros, niin luulisi tonttineliön hinnan tippuvan aika alas per asunto, vaan näin ei kuitenkaan ole. Noilla luvuilla laskien saadaan tontille hinnaksi yli 20 miljoonaa?

Vähän samaa vaivaa hoitovastikkeessa, joka on 431 € per 78 neliötä eli 5,5 € per neliö. Eikös tuo ole aika paljon uudessa rakennuksessa?

Mutta, en varmaan vaan ymmärrä mistään mitään.
Tekijänä Hmm
#99187
Amateur kirjoitti: 13.12.19 12:01 En varmaan ymmärrä _oikein_ mitä yleensä tarkoitetaan, kun puhutaan korkean rakentamisen antamista tehoista, mutta mun mielestä Majakan tonttivuokran hinnassa tuo teho ei näy lainkaan.

Jumankekka, tuossa 78 neliön kolmiossa on melkein 100 000 € tontin lunastushinta. Kun talossa on 35 kerrosta ja noin 500 asuineliötä per kerros, niin luulisi tonttineliön hinnan tippuvan aika alas per asunto, vaan näin ei kuitenkaan ole. Noilla luvuilla laskien saadaan tontille hinnaksi yli 20 miljoonaa?

Vähän samaa vaivaa hoitovastikkeessa, joka on 431 € per 78 neliötä eli 5,5 € per neliö. Eikös tuo ole aika paljon uudessa rakennuksessa?

Mutta, en varmaan vaan ymmärrä mistään mitään.
Kaupunki - joka tontin on myynyt - haluaa tontista niin paljon rahaa kuin mahdollista. Kaupunkihan myös säätelee rakennusoikeutta kaavoittamalla eli voi monopolinomaisesti päättää mikä minkäkin tontin markkinahinnaksi tulee. Jos maa-alueella ei ole rakennusoikeutta, sen arvo on alhainen kaikista muista tekijöistä riippumatta, ja jos rakennusoikeutta on runsaasti, hinta on korkea.
#99189
Juu. Kapitalistisen maailmankatsomuksen omaavana ymmärrän hyvin markkinahinnan asetannan, mutta sitä en ymmärrä että missä tässä on se korkean rakentamisen tehokkuus.

Ellei se ole sama asia kuin kaupungin omistaman maan pinta-alasta saatavan hinnan maksimointi.
Tekijänä hmikko
#99190
Amateur kirjoitti: 14.12.19 01:16 korkean rakentamisen tehokkuus.
Se on siinä, että tuo määrä asuntoja on saatu suoraan metroaseman ja kauppakeskuksen päälle. Jos olisi tehty matalampaa niin sijainti olisi useammalla asukkaalla kauempana palveluista. Tiiviys on tietysti sitten myös infrastruktuurin kannalta tehokkaampaa, eli tarvitaan vähemmän katua, vesijohtoputkea jne. kuin harvaan rakennettaessa.

Tämä siis teoriassa. Käytännössä noiden ympäröivien tavallisten 6-8 kerroksisten kortteleiden tehot eivät ole mitenkään maksimaaliset, eli tiivistää vois halvemmallakin (jos normit sallisivat) kuin tekemällä satametrisiä torneja. Kalasataman aluetehot eivät käsittääkseni ole mitenkään huimaavia verrattuna esim. Helsingin vanhoihin umpikorttelialueisiin. Sikäli Suomen korkeimmat asuintalot eivät tarkoita sitä, että alue olisi Suomen tehokkain.

Ellei se ole sama asia kuin kaupungin omistaman maan pinta-alasta saatavan hinnan maksimointi.
Juuri sitäkin se on. Kuten todettua, kaupungilla on kaavoitusmonopoli, eli se pystyy ainoana luomaan rahanarvoista rakennusoikeutta tyhjästä. Suomessa kiinteistövero on suhteellisen matala, eikä kata kaupungin infrastruktuurin kuluja. Helsinki rahoittaa näitä menoja tontteja myymällä ja vuokraamalla, koska se sattuu omistamaan paljon maata. Toinen vaihtoehto on periä kaavoitusmaksua/maankäyttömaksua semmoisessa tapauksessa, että kaupunki ei itse omista maata. Ts. jos kaupunki luo rahanarvoista rakennusoikeutta jonkun muun maalle, niin se ei anna koko rakennusoikeuden arvoa lahjaksi, vaan vie välistä jollain prosentilla. Tämä on oikein ja hyväksi, koska maanomistaja ei tuossa diilissä ole (yleensä) tehnyt mitään rahan ansaitsemiseksi, kunhan vaan on sattunut omistamaan pläntin.

Helsingin tonttikaupat rakennusliikkeiden kanssa mun käsittääkseni eivät ole mitenkään erityisen vapaat tai avoimet markkinat. Redin tapauksessa suunnittelu-toteutuskilpailuun tuli lopulta yksi ainoa ehdotus, eli SRV oli ainoa tarjoaja. Teoriassahan tontit pitäisi huutokaupata, mutta käytännössä näin harvemmin tapahtuu, ja kaupunki arvioi hinnan jollain systeemillä, joka perustuu johonkin. Redin rakentamisen aloitus myöhästyi monta vuotta, ensin valitusten ja sitten rahoituksen varmistumisen takia. Kaupunki varmaankin pyrki pitämään hanketta hengissä. En muista, annettiinko sille erityisesti lisäaikaa, mutta ainakaan ei oltu huutokauppaamassa tonttia muille, kun kilpailussa oli saatu se yksi ehdotus ja tuommoiseen hankkeeseen pystyviä yhtiöitä ei teoriassakaan ole maassa kuin pari muuta.

Asunnon myyntihinta on se, mitä siitä markkinoilla saa. Osmo Soininvaara on tätä vääntänyt rautalangasta toistuvasti. Rakennusliike ei tietenkään myy asuntoja yhtään halvemmalla sen takia, että kaupunki antaa alennusta tontista, vaan se pistää erotuksen taskuunsa jos suinkin pystyy. Siksi kaupunki pyrkii optimoimaan omaa tulostaan, eli juurikin maksimoimaan tontista saatavan hinnan, mutta niin, että rakennusliike vielä rakentaa. Näin siis olettaen, että ei tehdä hyvävelidiilejä rakennusliikekartellin kanssa (tai junailla toteutuskilpailuja tarkoituksella niin, että niihin tulee vain yksi ehdotus).
Pyöröovi, Jim peukuttivat tätä
Avatar
Tekijänä hylje
#99192
Tuossa kaupungin harjoittamassa voitonmaksimoinnissa on kuitenkin se varjopuoli, että se ajaa kaupungin laiskaa kaavoituspolitiikkaa. Eihän monopolin kannata kasvattaa tarjontaa, jos kysyntähinnat siitä laskevat. Tosi kivaa hei et mulla ei oo ikinä varaa asua kaupungissa. Ihan perseestähän se on.
Tekijänä hmikko
#99195
^ Juu, tää ei ole mitään täydellisen vapaata markkinataloutta, eikä edes kovin lähellä. Kaupunki on poliittinen toimija, joka toimii myös itse asuntojen rakennuttajana ja vuokraisäntänä, ja tekee mm. Helsinki Gardenin tyyppisiä tempauksia jne. jne. Kaupunki ei mitenkään yksiselitteisesti ole maksimoimassa omia tulojaan, ja silloin kun se ei maksimoi, niin lopputulema ei välttämättä ole asukkaan kannalta sen parempi. Siis esim. likeiset suhteet rakennusliikkeisiin ainakin takavuosina ja varmaan nytkin ovat lähinnä maksimoineet rakennusfirmojen tuloja, ei kaupungin tai asukkaan etuja.
Viimeksi muokannut hmikko, 14.12.19 17:44. Yhteensä muokattu 1 kertaa.
#99196
Lisäksi "Kaupunki" ei ole mikään yksimielinen taho jolla olisi selkeä päämäärä tonttipolitiikassaan, vaan joukko erimielisiä ihmisiä joilla jokaisella on omat tavoitteensa ja käsityksensä miten tavoitteisiin päästään. Esimerkiksi se Soininvaaran kyllästyksiin toistama jankkaus siitä, että tontin hinta ei vaikuta asunnon markkinahintaan vaan asia on täysin päinvastoin, ei ole mitenkään itsestäänselvyytenä hyväksytty tosiasia päättäjien keskuudessa.

Ja sitten kun käsitellään yksittäisiä kaavoja, mukaan tulee ihan ne perinteiset kaupunginosayhdistykset joista toisilla on paremmat poliittiset kontaktit kuin toisilla.
Avatar
Tekijänä veka
#99202
Kantti kirjoitti: 13.12.19 01:14 Mikähän on tuosta kämpästä on ollut rakennusyhtiön myyntihinta? Neliöhinta näyttää olevan nyt 6855€/m². Ei ole tainnut vielä ehtiä päivääkään asunnossaan asumaan?
Laitoin talteen Majakan myyntihinnaston, mutta siinä versiossa tämä kämppä oli valitettavasti jo ehditty myydä, jolloin se oli poistunut listalta. Hyvin kiinnostavaa on havaita, miten viherhuone/parveke -kikkailu ja erikseen hinnastoissa seikkaileva tonttiosuuden hinta hämäävät nyt jällenmyyntivaiheessa todella pahasti. Myynti-ilmoitukseessa tosiaan mainitaan velattomaksi hinnaksi 569 000 euroa eli 6855 euroa neliöltä. Neliöitä 3H + K + S -asunnossa sanotaan olevan 83. Oikeesti asuinneliöitä on vain 78 ynnä 5 neliön viherhuone. Kuvauksessa asunnon kokoonpanonkin kai pitäisi olla 3H + K + S + viherh. Kun asunnon koko pudotetaan 78 neliöön ja muihin kustannuksiin piilotettu tonttiosuuden hinta lisätään asunnon hintaan, vertailukelpoiseksi neliöhinnaksi tulee 8497 euroa.
Tekijänä Ville
#99203
Siitä esitteestä varmaan kuitenkin näkyy kuinka paljolla vastaavat kämpät eri kerroksissa myytiin, sekä kuinka paljon hinta nousee per kerros?

Olisi mielenkiintoista nähdä miten markkinahinnat eri kerroksissa kehittyvät, eli missä määrin näköaloja arvostetaan hintapreemiolla. Jotenkin olettaisin että tietyn pisteen jälkeen (~10 kerrosta?) näköaloista ei olla enää valmiita maksamaan kovin paljon enemmän, eteenkin jos hissillä kulku on hidasta korkeimmista kerroksista. Mutta asia jääköön nähtäväksi. :)
Tekijänä hmikko
#99205
Tulee tästä mieleen, että miten tarkkaan tuo tonttiosuus vastaa sitä hintaa, jolla kaupunki on tontin myynyt? Siis kaupunkihan ei myy mitään tontin sadasosia, vaan sen on ostanut kokonaan joku yhtiö tai rahasto, jonka kanssa asunto-osakkaat näitä diilejä tekevät. Tontin alkuperäinen myyntihinta kaiketi on julkista tietoa. Olettaisin, että tonttiosuuden myyntihinnassa osakkaille on mukana vähintäänkin rahoituskuluja, ellei reipasta voittomarginaalia.
Avatar
Tekijänä veka
#99207
Ville kirjoitti: 15.12.19 12:03 Siitä esitteestä varmaan kuitenkin näkyy kuinka paljolla vastaavat kämpät eri kerroksissa myytiin, sekä kuinka paljon hinta nousee per kerros?

Olisi mielenkiintoista nähdä miten markkinahinnat eri kerroksissa kehittyvät, eli missä määrin näköaloja arvostetaan hintapreemiolla. Jotenkin olettaisin että tietyn pisteen jälkeen (~10 kerrosta?) näköaloista ei olla enää valmiita maksamaan kovin paljon enemmän, eteenkin jos hissillä kulku on hidasta korkeimmista kerroksista. Mutta asia jääköön nähtäväksi. :)
Sen vertaa ei Majakan hinnastosta ole jäljellä, että noista 78+5 neliön kämppien hinnoista voisin sanoa mitään. Sen sijaan rakenteilla olevasta Loistosta sain talteen alkuperäisen hinnaston. Siinä kerroksen 15 kohdalla isoin kämppä on 59+6 neliötä. Täysin velaton kokonaishinta kasvaa tuolla korkeudella noin 6500 euroa per kerros eli runsaan satasen neliöltä. Tämä asunto sijaitsee rakennuksen lounaiskulmalla eli osittain sen edessä on Majakka ja muita tulossa lisää. Ylempänä kerroksen 25 kohdalla 77,5+6,5 neliön asunnon kokonaishinta kasvaa noin 11 000 euroa per kerros eli noin 140 euroa neliöltä. Tämä asunto sijaitsee rakennuksen kaakkoiskulmalla. Näkymät itään ovat esteettömät ja eteläänkin puoliksi.

Edit: Loiston itäpuolelle rantaan on tulossa tällä tietoa 22-kerroksinen torni. Sen yli toki näkee 25. kerroksesta, mutta yhdenkin kerroksen muutos ylös- tai alaspäin 77,5+6,5 asunnossa on näkymien kannalta suuri. Se selittää tuon kovan tuntuisen hintaeron 11 000 per kerros.
Viimeksi muokannut veka, 18.12.19 19:51. Yhteensä muokattu 1 kertaa.
Avatar
Tekijänä MindW
#99240
REDIn Kompassin (torni T1) rakennuslupa oli kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaostostossa 19 / 13.12.2019. Aiemmin luvan on saaneet Majakka (T2), Loisto (T3), Kapteeni (T4), Luotsi (T5) ja Loki (T8), joka on hybriditorni.

Piirustuksien mukaan näyttää tulevan paljon pieniä yksiöitä. Asuntojen keskipinta-ala on 37,6m2. Aiempiin asuntorneihin verrattuna tähän tulee ulkoseinän lähelle pyöreitä pilareita, jotka ovat alemmissa kerroksissa melkoisen järeitä. Kantavista asuntojen välisistä väliseinistä on luovuttu. Kerroksen yhdessä yksiössä huoneen keskellä oleva pilari pilaa kalustettavuuden. Yksi hisseistä ulottuu ylimpiin kerroksiin asti, joten Majakan ja Loston kaltaista erillistä hissiä ei tarvita. Luulen, että tämä vaikuttaa ylimpien kerrosten asuntomyyntiin positiivisesti. Vai meneeköhän tämä jollekin institutionaaliselle sijoittajalle?

Lainaus Facta-asiakirjasta:
Suunnitelmissa esitetty viherhuoneratkaisu on pääkaupunkiseudun yhtenäisiä käytäntöjä ohjaavan pks-tulkintakortin OHJE_ARK 04 vastainen. Seinärakenne viherhuoneen ja asuintilojen välillä ei ole riittävässä määrin ulkoseinärakennetta vastaava. Näiltä osin pääpiirustukset eivät ole hyväksyttäviä; lupamääräyksen mukaisesti tulee toimittaa viherhuoneiden osalta muutetut suunnitelmat
Eli edellisten tornien kaltaisista täysin huonetilaan yhdistettävistä viherhuoneista halutaan eroon. Nuo olivatkin lähinnä huonetilan jatkeita ilman parvekefunktiota. Eivätkä välttämättä kuluttaneet rakennusoikeutta?
Viimeksi muokannut MindW, 18.12.19 18:43. Yhteensä muokattu 1 kertaa.
veka peukuttivat tätä
#99241
MindW kirjoitti: 18.12.19 16:47 Piirustuksien mukaan näyttää tulevan paljon pieniä yksiöitä, keskipinta-ala 37,6m2.
Muistaakseni yksiöiden keskipinta-ala pyörii Suomessa 34 neliön paikkeilla, joten yksiöksi 37 neliötä ei ole varsinaisesti pieni. Asuntona se tietysti on pieni, yhden ihmisen asunto.

Vuodelta 2016 löytyy Helsingin asuntotuotannon tavoite, joka kertoo näin:
Kerrostalotuotannossa sääntelemättömään omistusasuntotuotantoon luovutettavilla tonteilla tontin asuinrakennusoikeudesta keskimäärin 40–
50 prosenttia toteutetaan perheasuntoina. Lautakunta voi perustelluista syistä
poiketa tästä rajasta alueilla, joilla perheasuntojen määrä on jo riittävä.
Piirustuksia katsomalla näyttää siltä, että perheasuntoja (= kaksi makuuhuonetta tai enemmän) on tässä tolpassa kaksi per kerros, yksiöitä tai kaksioita 12. Erikoista. Vai onko nyt siis niin, että Kalasatamassa - Le Port de Pêche Helsinki - perheasuntoja on jo vallan riittävä määrä?
Avatar
Tekijänä MindW
#99242
Siis kaikkien asuntojen keskipinta-ala on tuo 37,6m2. Yksiöiden täten vähemmän. Kirjoitin epäselvästi.
Janne_H peukuttivat tätä
Avatar
Tekijänä veka
#99243
Tässä muutama pohjakuva Kompassista (kerros 18). Rakennus on laajarunkoinen, ja sen täyttäminen pienillä ja vielä pienemmillä asunnoilla on osoittautunut suunnittelijoille liian vaikeaksi tehtäväksi. Monista asunnoista on tullut hyvin kapeita, jotta ne yltäisivät ulkoseinälle asti. Hukkatilaa, pitkiä eteisiä yms. hassua löytyy vaikka kuinka. Joissakin pikkuasunnoissa hukkatila on paremman puutteessa nimetty irtaimistovarastoksi. Ja ne kantavan rakenteen tolpat tosiaan, huh huh. Loistossa vähän isommat asunnot eivät ole menneet Majakan imussa kaupaksi ihan toivotulla tavalla, ja nyt yritetään pienemmillä.

Kuva

Kuva

Kuva
MindW, hmikko peukuttivat tätä
  • 1
  • 79
  • 80
  • 81
  • 82
  • 83
  • 86