Mikä on Taloforum?

#94838
Aika hämmästyttäväksi on jo mennyt isoilla yhtiölainoilla, "valinnaisilla vuokratonteilla" ja viherhuoneiksi naamioiduilla parvekkeilla kikkailu uusissa asunnoissa. Esimerkkinä tyypillinen Loiston kämppä kerroksessa 14, 2h + k 46,5 m2+ viherhuone 6 m2 = 52,5 m2. Oikotien myynti-ilmoituksessa mainitaan myyntihinta 166 065,00, velaton hinta 357 870,00, neliöhinta 6 816,57 € , hoitovastike 330,75, rahoitusvastike (arvio) 403,80 ja vuokratontin lunastusosuus 74 107,00. Aika siedettävältä helsinkiläisittäin näyttää tähän saakka. Mainitsematta jäävät mm. kuukausimenot tontinvuokravastike 342,26, arvio yhtiölainan lyhennyksestä aikanaan 706,65 ja hoito- ja pääomamenot yhteensä arviolta 1783,46 sekä velaton hinta lunastetulla tontilla 431 977 ja neliöhinta lunastetulla tontilla 8228. Nämä ja muut luvut löytyvät tai voidaan itse laskea tarkemmasta hinnastosta. Jos viherhuoneen osuus ikään kuin parvekkeena miinustetaan pois, velaton neliöhinta maksetulla tonttiosuudella on esimerkkiasunnossa 9230 euroa. Se lienee oikein hinta verrattaessa tämän asunnon hintaa useimpiin muihin asuntoihin markkinoilla. Ihan eri luku kuin tuo ilmoituksessa mainittu velaton neliöhinta 6816.

Fakiiri saa olla, jos kaikista kustannuksista ja vaihtoehdoista sekä niiden merkityksistä meinaa ottaa selvää. Tai yrittää arvioida mainittujen hintojen kohtaloa korkojen noustessa. Viranomaisten pitäisikin jo puuttua pikimmiten markkinamiesten keksimiin uusiin käytäntöihin ja lainsäätäjien selvästi lapasesta karanneeseen velkaantumiseen, joka verhotaan käsittämättömän monimutkaiseen hintarakenteeseen. Loiston hinnastossa on 22 saraketta (joista 14 hintatietoja) x 2 riviä = 28 hintatietoa per asunto. Ja kuitenkin osan tärkeistä luvuista joutuu laskemaan vielä itse.
hmikko, MindW, Klazu ja 4 muut tykkäsi tästä
#94840
Ilmeisesti tuo rahoitusvastike sisältää vain korkomenot, jotka on "vaatimattomat" 2,5 %. Verrattuna Euribor 12 kk -korkoon, joka on -0,181 %, on tuo rahoitusvastike täysin kohtuuton. Lisäksi tonttivuokrassa on "vaatimaton" 5.5% tuotto eikä tonttia saa tuota vastiketta maksamalla itselleen.

Jos tuolta asunnon haluaa, on syytä ostaa asunto yhtiölainattomaksi ja ehdottomasti tontti omaksi.
sekovene, kaupunkilainen tykkäsi tästä
#94841
Yhtäkkiä googlaten hoitovastikkeen ja tontinvuokravastikkeen hinnalla (330,75 + 342,26 = 673) vuokraa jo pikkuyksiön Sörnäisistä tai Meilahdesta. Että tosiaan jotain vikaa tässä kuvassa on, ainakin jos omaan asumiseen on kämppää hankkimassa.
#94842
MindW kirjoitti:Ilmeisesti tuo rahoitusvastike sisältää vain korkomenot, jotka on "vaatimattomat" 2,5 %. Verrattuna Euribor 12 kk -korkoon, joka on -0,181 %, on tuo rahoitusvastike täysin kohtuuton. Lisäksi tonttivuokrassa on "vaatimaton" 5.5% tuotto eikä tonttia saa tuota vastiketta maksamalla itselleen.

Jos tuolta asunnon haluaa, on syytä ostaa asunto yhtiölainattomaksi ja ehdottomasti tontti omaksi.


Kyllähän pankki nyt jotain voittoa myös haluaa eli varmaankin tuo on pankin marginaali. Tässä kohteessa varmasti pankki näkee riskejä enemmän, joten siksi marginaali 2,5%.
#94843
hmikko kirjoitti:Yhtäkkiä googlaten hoitovastikkeen ja tontinvuokravastikkeen hinnalla (330,75 + 342,26 = 673) vuokraa jo pikkuyksiön Sörnäisistä tai Meilahdesta. Että tosiaan jotain vikaa tässä kuvassa on, ainakin jos omaan asumiseen on kämppää hankkimassa.


Miksi vertaat kaksion vastikkeita yksiöön? Uusi vs vanha puhumattakaan.
#94844
JaniAntti kirjoitti:Miksi vertaat kaksion vastikkeita yksiöön? Uusi vs vanha puhumattakaan.


Pointti oli vaan, että vapaiden markkinoiden vuokrat ovat jonkunlainen mittari todellisista asuinkustannuksista. Omistusasunnon hinnassa on pahasti vikaa, jos vuokralla asuminen tulee kokonaisuutena edullisemmaksi (siis myös omaisuus mukaan luettuna, asunnon maksamisesta vapautuvat rahat muihin sijoituksiin). Siis toki pitäisi laskea vastaavalla asumistasolla, pökkäsi vaan silmään nuo vastikkeet. Ja kukin tietysti arvottaa 14. kerroksen näkymät niin kuin haluaa, itse en maksaisi niistä yhtään ylimääräistä.
Janne76, 16valve, Klazu tykkäsi tästä
#94845
JaniAntti kirjoitti:Kyllähän pankki nyt jotain voittoa myös haluaa eli varmaankin tuo on pankin marginaali. Tässä kohteessa varmasti pankki näkee riskejä enemmän, joten siksi marginaali 2,5%.

En epäile etteikö olisi pankin marginaali kysessä, mutta 2,7% marginaali verrattuna asuntolainan marginaaliin esim. 0,8 %, kertoo omiaan tämän koko rahoituskuvion ja hinnoittelun kestävyydestä.
#94848
hmikko kirjoitti:Yhtäkkiä googlaten hoitovastikkeen ja tontinvuokravastikkeen hinnalla (330,75 + 342,26 = 673) vuokraa jo pikkuyksiön Sörnäisistä tai Meilahdesta. Että tosiaan jotain vikaa tässä kuvassa on, ainakin jos omaan asumiseen on kämppää hankkimassa.

Aika pätevä vertailuhinta olisi myös tuo 673 + 403,80 (rahoitusvastike eli yhtiölainaosuuden korko) = 1077. Tuon verran joutuu pulittamaan kuukaudessa, jos hankkii kämpän mahdollisimman halvalla eli pelkällä myyntihinnalla 166 065. Ynnä oma arvio tuon kiinni laitetun summan mahdollisesta laskennallisesta kustannuksesta ja arvon säilymisesta, ts. paljonko arvelee saavansa tuottoa 166 065 euron vaihtoehtoisesta sijoituskohteesta ja säilyttääkö asunto reaaliarvonsa vai ei. Pikkusälät vielä päälle. Ja kauhuskenaarion mukainen arvio tulevasta korkojen nousun vaikutuksesta summiin. Ynnä toiset luvut vielä, jos maksaa pois osuutta yhtiölainasta ja tontista. Ei ole asunnon ostaminen yksinkertaista matematiikkaa, mutta ei sitä pitäisi tehdä yhtään vaikeammaksi nyt käyttöön tulleilla lisäkoukeroilla.
hmikko tykkäsi tästä
#94850
veka kirjoitti:Aika pätevä vertailuhinta olisi myös tuo 673 + 403,80 (rahoitusvastike eli yhtiölainaosuuden korko) = 1077.


Tätä yritin sanoa aiemmassa viestissä. Tuolla summalla saa jo isomman vuokrakaksion lähempää keskustaa. Kampissa ja Töölössä on tyrkyllä useita samankokoisia tuon Loiston kämpän kanssa, ja vähän kauemmas menemällä saa 50-60 neliötä. Ts. Loiston kämpän kuluilla voi asua vuokralla ja pistää lainan lyhennykset säästöön/sijoituksiin.
#94868
Mites tämä kaikki toimii verotuksen kanssa? Onko nimenomaan asuntosijoittajan veronkierto se pääsyy tälle häikäilemättömälle kikkailulle?

Eli siis jos asuntosijoittaja ostaa ton 1077e kuukausikulujen kämpän ja vuokraa sen vaikka 1100e/kk eteenpäin, niin onko verotettava vuokratulo sillon naurettavat 23e/kk?

Eikö juuri sijoittajat ole näitä paljon ostellut.
#94869
shameinyou kirjoitti:Mites tämä kaikki toimii verotuksen kanssa? Onko nimenomaan asuntosijoittajan veronkierto se pääsyy tälle häikäilemättömälle kikkailulle?


Tästä selvitystä asiaan:

https://yle.fi/uutiset/3-10237373

...ja jutussa linkattu kirjoitus

http://data.yle.fi/dokumentit/Uutiset/v ... etsola.pdf

Kupletin juoni on siis toisaalta se, että yhtiölainan osalta pankit ilmeisesti eivät ole juuri tarkistaneet sijoittajan tai omaakaan asuntoa ostavan maksukykyä. Ts. kikka mahdollistaa takavuosien amerikkalaisen subprime-kuplan kaltaisen ilmiön, jossa asuntovelkaa voi saada tolkuttoman paljon maksukykyyn nähden. Toisaalta yhtiölainan lyhennykset voi asuntosijoittaja vähentää verotuksessa, jos asunto-osakeyhtiö tulouttaa ne yhtiölle. Yhtiölaina on siis sijoittajalle todella halpaa. Joissain tapauksissa asuntosijoitustoiminta voi ilmeisesti pyöriä käytännössä verottomana. Tämä on sitten kannustanut kaikenlaisia kynnelle kykeneviä mukaan toimintaan, ja kokemattomat sijoittajat ovat ottaneet kantokykyynsä nähden tolkuttomia riskejä. Ylen jutussa haastateltu Vuokraturvan Timo Metsola sanoo, että suomalaisten asunto-osakeyhtiöiden maineella pelataan "venäläistä rulettia". Yhtiöt ovat tähän asti saaneet edullisesti lainaa, kun ne ovat olleet konservatiivisia, lainanneet lähinnä vain remppoihin ja maksaneet säntillisesti. Peli on nyttemmin muuttunut täysin, kun velkaa on ruvettu käyttämään uusien asuntojen hintakikkailussa.
veka tykkäsi tästä
#94877
shameinyou kirjoitti:Eli siis jos asuntosijoittaja ostaa ton 1077e kuukausikulujen kämpän ja vuokraa sen vaikka 1100e/kk eteenpäin, niin onko verotettava vuokratulo sillon naurettavat 23e/kk?


Näin sen kai pitäisi olla, täydellisessä maailmassa. Ts. vuokratulosta voisi vähentää hoitovastikkeen, juoksevat kulut ja maksetut korot. Loppu olisi verotettavaa tuloa. Pääoman muodostusta eli tässä tapauksessa pääomavastikkeeseen sisältyvää lainan lyhennystä käsiteltäisiin erikseen. Näin ei kuitenkaan ole.

Sijoittajan maksaman pääomavastikkeen käsittely taloyhtiön kirjanpidossa ratkaisee, voiko pääomavastikkeen (korko ja lyhennys) vähentää vuokratulosta. Jos se kirjataan tuloksi, sen voi vähentää. Jos se rahastoidaan, ei voi vähentää. Jälkimmäisessä tapauksessa se ikään kuin kasvattaa yhtiön arvoa. Tällöin maksetut yhtiölainan lyhennykset lisätään myyntitilanteessa asunnon hankintahintaan, jolloin myyntivoiton vero vastaavasti pienenee. Edellisessä tapauksessa (kirjaus tuloksi) hankintahinta säilyy alkuperäisenä ja mahdollinen verotettava myyntivoitto kasvaa aikanaan suuremmaksi, mutta ennen asunnon myyntiä pääsee nauttimaan isoista vähennyksistä vuokratulojen puolella. Juuri tämä mahdollisuus vähentää myös yhtiölainan lyhennykset saman tien vuokratuloista tarjoaa sijoittajille pelimahdollisuuksia, kuten edellä kerrottiin. Vähäisemmällä sijoitetulla pääomalla pääsee kiinni isoihin rahavirtoihin.

Lisäksi sellaisen asunnon vuokraaminen, jossa on itse ehtinyt asua jossain vaiheessa kaksi vuotta ennen myyntiä, vääristää rakennelmaa.

Mallin kehittäjäksi mainittu Timo Metsola arvioi nyt luoneensa eräänlaisen ilmestyskirjan pedon. Itse arvelen, etteivät päättäjät välttämättä ole kovin halukkaita korjaamaan systeemiä nopeasti. Tällä konstilla (höystettynä anteliaalla asumistukijärjestelmällä) on saatu kanavoitua valtavasti sijoitusrahaa asuntotuotantoon, Helsingin seudun asuntopula vähitellen hoidetuksi, kansantaloden pyörät pyörimään ja maan työllisyyttä parannetuksi. Uuden ajan elvytystä siis.

Kyllä kai vastuuvirastoissa jo mietitään korjausliikkeitä, mutta vaalitkin ovat vasta ensi keväänä. Jos iloisesti pyörivä hullunmylly pysäytetään äkillisesti, asuntomarkkinoiden romahdus voisi olla kamalaa katsottavaa. Redistäkin jäisi ihmeteltäväksi ehkä vain kaksi tornia ja muiden jalustat odottelemassa markkinoiden rauhoittumista.
Viimeksi muokannut veka, 13.07.18 20:36. Yhteensä muokattu 1 kertaa.
#94878
veka kirjoitti: Itse arvelen, etteivät päättäjät välttämättä ole kovin halukkaita korjaamaan systeemiä nopeasti.


Nimenomaan. Pääministeri paistattelee tällä hetkellä mahdottomana pidetyn työllisyysastetavoitteen täyttymisen loisteessa, ja rakennusalalla on siitä tuntuva osuus. Sipilä on hokenut "tulos tai ulos", ja nyt kun näyttää, että sote putoaaa ulos-osastolle, niin hallitus tarkertunee tulospuoleen sitä innokkaammin.

Systeemin korjaaminen toki olisi hyvä tehdä nyt, nousukaudella ja ennen kuin yksityisten asunnonostajien käteen jää enempää velkapommeja.
  • 1
  • 60
  • 61
  • 62
  • 63
  • 64
  • 66